Kündigung des Mietvertrages

 

Das Mietverhältnis zu beenden, wird je nach dem, von welcher Seite die Kündigung ausgesprochen wird, ganz unterschiedliche Gründe haben.

 

 

Wir behandeln nachfolgend:

 

  1. Kündigung des Vermieters

a)    wegen Vertragsverstoßes des Vermieters, insbesondere wegen Zahlungsverzug

b)    Eigenbedarf

c)    Unzufriedenheit mit dem Mieter

 

  1. sowie Kündigungen des Mieters

a)    wegen beabsichtigten Umzugs

b)    wegen Mietmängeln, insbesondere Schimmelbefall

c)    wegen Mieterhöhung

 

Bei jeder Kündigung, egal ob durch Mieter oder Vermieter muss bedacht werden, dass jede Kündigung zum einen von jedem Vertragspartner gegenüber jedem Vertragspartner auszusprechen ist (wenn es also etwa zwei Mieter gibt, muss die Kündigung auch gegenüber beiden Mietern beziehungsweise von beiden Mietern ausgesprochen werden) und zum anderen, dass die Kündigung eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, dass also derjenige, der kündigt, nachweisen muss, dass die Kündigung auch (ggf. fristgerecht) tatsächlich ausgesprochen wurde. Das gilt jeweils für jeden Kündigungsfall.

zu 1. a) Kündigung des Vermieters wegen Vertragsverstößen des Mieters, insbesondere Zahlungsverzug

Die wichtigste Pflicht des Mieters aus dem Mietverhältnis ist, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Zahlung ist für den Vermieter evident wichtig, wird die Miete nicht mehr gezahlt und es handelt sich etwa um ein finanziertes Objekt, können ernsthafte Zahlungsprobleme des Vermieters gegenüber der Bank auftreten.

 

Zahlt der Mieter seine Miete nicht, kann das Mietverhältnis relativ schnell durch fristlose Kündigung beendet werden. Voraussetzung ist, dass entweder zwei aufeinanderfolgende Mieten insgesamt gar nicht gezahlt worden sind oder über einen längeren Zeitraum so viel an Miete nicht gezahlt worden ist, dass es zwei komplette Monatsmieten erreicht.

 

Dann ist ohne weiteres die fristlose Kündigung des Vermieters möglich.

 

Fristlos bedeutet, ohne jede Frist, wobei richtigerweise dem Mieter natürlich Gelegenheit gegeben werden soll, binnen einer kurzen angemessenen Frist die Wohnung zu räumen. Regelmäßig sind das etwa zwei Wochen.

 

Oft erfolgt eine Räumung der Wohnung dann trotzdem nicht, es bleibt letztendlich nur die Klage auf Räumung, die deswegen regelmäßig kostenintensiv ist, weil der Gegenstandswert für jedes Räumungsverfahren sich auf eine Jahreskaltmiete beläuft. Danach bemessen sich dann also die Gerichts- und die Anwaltskosten.

 

Erst mit dem Räumungsurteil des (bei Wohnungsmietsachen immer zuständigen) Amtsgerichts kann, wenn dann immer noch keine Räumung erfolgt ist, ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Jeder Versuch, eine Räumung selbst ohne Gerichtsvollzieher und ohne Räumungsurteil durchzuführen, ist verbotene Eigenmacht und führt im Zweifel zu erheblichen zivilrechtlichen– und auch strafrechtlichen Folgen.

 

So kann auch der Mieter, der nicht zahlt, im Wege einer einstweiligen Verfügung den Vermieter davon abhalten, eigenmächtige Räumungsschritte vorzunehmen. Im Übrigen wäre auch ein solches Verhalten des Vermieters trotz Nichtzahlung der Miete strafrechtlich ein Hausfriedensbruch, möglicherweise kommt noch eine Nötigung hinzu.

 

Von einem eigenmächtigen Verhalten kann also nur abgeraten werden.

 

Eine ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Mieter dann ein einziges Mal gegenstandslos machen, wenn er sämtliche Rückstände, die bestehen, ausgleicht. Er muss dann allerdings als Schadensersatz sämtliche dem Vermieter entstandenen Kosten übernehmen.

 

Eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist prinzipiell auch möglich, wenn der Mieter erheblich gegen andere Pflichten aus dem Mietvertrag außer der Zahlungspflicht verstößt. Dazu gehören etwa mutwillige Beschädigungen der Mietsache, Beleidigungen des Vermieters oder anderer Mitmieter u.ä.

 

Verallgemeinerungen verbieten sich aber, die Gerichte sind in aller Regel recht zurückhaltend bei dieser Art der verhaltensbedingten Kündigung, hier muss schon einiges vorgefallen sein. Außerdem ist es in aller Regel erforderlich, dass vertragsverletzendes Verhalten des Mieters vor Ausspruch einer Kündigung zuvor abgemahnt wurde.

zu 1. b) Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs

Benötigt der Vermieter die vermietete Wohnung für sich oder für einen Familienangehörigen, kann er sie wegen sogenannten Eigenbedarfs kündigen. Eigenbedarfskündigung ist eine fristgerechte Kündigung mit normaler Kündigungsfrist, also mit mindestens drei Monaten Kündigungsfrist auf Seiten des Vermieters. Diese verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis fünf beziehungsweise acht Jahre lang gedauert hat.

 

Die Eigenbedarfskündigung muss sorgfältig begründet werden, zu warnen ist an dieser Stelle davor, einen unliebsamen Mieter durch eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung, also tatsächlich gar nicht bestehenden Eigenbedarfs aus der Wohnung heraus zu kündigen.

 

Kommt das nämlich heraus, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, die Schadenssummen können dabei durchaus beträchtliche Höhen erreichen. Unter Umständen kann der Mieter sogar verlangen, dass er wieder in die gleiche Wohnung zurückkehren kann.

 

Hat ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollte er diese anwaltlich überprüfen lassen, weil erfahrungsgemäß viele Eigenbedarfskündigungen eben nicht den Anforderungen, die die Rechtsprechung an diese stellt, gerecht werden. Darüber hinaus gibt es eben auch oft Fälle, wie eben beschrieben, der vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung, die schlicht unwirksam ist.

 

zu 1. c) Kündigung wegen Unzufriedenheit mit dem Mieter

Das Bundesdeutsche Mietrecht ist ein Mietrecht, das den Mieter außerordentlich schützt, insbesondere vor einer unberechtigten Kündigung. Regelmäßig kann ein Mietverhältnis nur dann aufgekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund besteht, etwa Zahlungsverzug, erhebliche Vertragsverstöße oder aber Eigenbedarf. Allein der Umstand, dass man mit einem Mieter unzufrieden ist, weil einem dessen Verhalten nicht passt oder aus welchen Gründen auch immer, rechtfertigt mit einer einzigen Ausnahme niemals eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter.

 

Das bedeutet im Umkehrschluss: Lässt sich ein Mieter nichts zu schulden kommen, kann ihn der Vermieter vom Fall des Eigenbedarfs einmal abgesehen, nicht loswerden.

 

Die eine Ausnahme ist, das Sonderkündigungsrecht im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Hier ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Vermieter und Mieter sich so dicht „auf der Pelle hocken“, dass es nicht angemessen wäre, den Vermieter an einem Mietverhältnis, bei dem er mit dem Mieter gar nicht zurechtkommt, festhalten zu lassen. Deswegen gibt es die Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter, wenn es sich um ein von ihm selbst benutztes Zweifamilienhaus handelt, in dem er die andere Wohnung eben vermietet hat.

 

Zu beachten ist allerdings, dass sich in diesem Fall die Kündigungsfrist zusätzlich um weitere drei Monate zur normalen Kündigungsfrist verlängert.

 

Streit gibt es in diesen Fällen oft darum, dass es sich tatsächlich nur um ein Zweifamilienhaus handelt oder nicht etwa doch um ein Dreifamilienhaus, bei dem es zwar früher diese Kündigungsmöglichkeit auch gab, die aber zwischenzeitlich gestrichen wurde.

 

 

zu 2. a) Kündigung des Mieters wegen Umzugs

Die „normale“ Kündigung des Mieters, weil dieser schlicht umziehen will, aus welchen Gründen auch immer, ist im Grunde unproblematisch. Der Mieter hat hier lediglich die normale Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wobei die genaue gesetzliche Regelung so ist, dass die Kündigung zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des darauffolgenden übernächsten Monats spätestens erfolgen muss.

 

Soll also das Mietverhältnis zum 31.05. eines Jahres beendet werden, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktags des März dem Vermieter zugegangen sein.

 

zu 2. b) Kündigung wegen Mietmängeln, insbesondere Schimmelbildung

Ist die Mietwohnung mit so erheblichen Mängeln durchsetzt, dass es dem Mieter auch unter Abwägung der Vermieterinteressen nicht zugemutet werden kann, die normale Kündigungsfrist abzuwarten, ist eine außerordentliche und fristlose Kündigung möglich.

 

Das Gesetz sieht dabei insbesondere vor, dass dieser Fall dann gegeben ist, wenn die Nutzung der gemieteten Räume mit erheblichen Gefahren für die Gesundheit verbunden wäre. Ob und wann das der Fall ist, ist in vielen Situationen zwischen Mieter und Vermieter streitig. Recht häufig kommt eine solche Kündigung seitens des Mieters wegen Schimmelbefalls in der Wohnung.

 

Richtig ist insoweit, dass Schimmelbefall je nach Umfang eine erhebliche Gesundheitsgefahr für die Bewohner einer Wohnung darstellen kann, insbesondere dann, wenn Kleinkinder die Wohnung mit nutzen, weil Kleinkinder in ihrer Entwicklung oft mit den Atemwegen besonders anfällig auf Schimmelsporen reagieren, in krassen Fällen kann dies dazu führen, dass Kleinkinder lebenslange Gesundheitsschäden davontragen.

 

Nur ist zu beachten, dass nicht jede Schimmelbildung auch zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, nämlich insbesondere dann nicht, wenn sie nicht auf die Mietsache als solche zurückgeht, sondern auf falsches Nutzungsverhalten, z.B. dann, wenn etwa nicht ausreichend gelüftet wird.

 

Das ist im Übrigen auch die regelmäßige Einrede des Vermieters, wenn er mit Schimmelbefall in der Wohnung konfrontiert wird.

 

Zu beachten ist, dass praktisch in jedem Fall, bevor eine Kündigung wegen Mietmängeln ausgesprochen wird, dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden muss, die Mietmängel zu beseitigen.

 

Sollte natürlich etwa ein Brand in einem Haus ausbrechen und die Wohnung ist kurzfristig nicht wieder herstellbar, gleiches gilt bei einem sehr erheblichen Wasserschaden, dann darf natürlich sofort und fristlos gekündigt werden, ohne dem Vermieter Gelegenheit zu geben, die Mietmängel abzustellen, was er ja eh nicht könnte.

 

zu 1. c) Kündigung des Mieters nach Mieterhöhung

Will der Vermieter die Miete erhöhen, wegen durchgeführter Modernisierung oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das er bis zum zweiten Monat nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters zum Ablauf des übernächsten Monats aussprechen muss. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein. Diese gesetzliche Regelung kann auch nicht zu Lasten des Mieters vertraglich abgeändert werden.

 

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