Bleiben Sie auf dem Laufenden

Wir informieren Sie in Zukunft regelmäßig über interessante Urteile und Grundsatzentscheidungen sowie über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei.

 

Neue Rechtsprechung des BGH zu Schönheits-reparaturen Teil I : Auswirkungen für den Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei aufsehenerregenden Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in wesentlichen Teilen gekippt.

 

Die erste Entscheidung betrifft dabei einen Fall, in dem der Mieter in die unrenovierte Wohnung eingezogen ist und sich im Mietvertrag – wie üblich – Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen befanden, die der Mieter durchzuführen hatte.

 

Nach der bisherigen Rechtsprechung waren diese Klauseln zulässig.

 

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass derjenige, der in eine unrenovierte Wohnung einzieht, generell keine Schönheitsreparaturen ausführen muss. Die Begründung liegt darin, dass er damit eine Verschlechterung der Mietsache behebt, die er nicht selbst verursacht hat, sondern sein Vormieter. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

 

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in einer zweiten Entscheidung befunden, dass sogenannte Quotenabgeltungsklauseln generell nicht statthaft sind. Vermieter versuchen mit solchen Klauseln, von dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses entweder die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu erzwingen, obwohl diese noch gar nicht fällig sind oder aber anteilige Zahlungen für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen.

 

Auch hier geht der Bundesgerichtshof jetzt von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters aus, mit der Folge, dass entsprechende Quoten generell unwirksam sind.

 

Beide Entscheidungen haben weitreichende Folgen für die Zukunft, aber auch für die Vergangenheit.

 

Mieter, die in den letzten 6 Monaten Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt haben, können u. U. von dem Vermieter Ersatz für ihre Aufwendungen verlangen, wenn die Schönheitsreparaturen aufgrund der genannten Urteile nicht geschuldet waren.

 

Sollte der Vermieter für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder aufgrund der Quotenabgeltungsklausel Geld vom Mieter verlangt haben, wären diese Beträge für die nicht verjährte Zeit zurückforderbar, d.h. für einen Zeitraum ab Januar 2012.

 

Für die Zukunft können Mieter natürlich dann, wenn ein Mietverhältnis beendet wird, bei denen sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigern. Gleiches gilt, insbesondere für Zahlungsansprüche, wenn der Vermieter diese auf eine Quotenabgeltungsklausel stützt.

Neue Rechtsprechung des BGH zu Schönheits-reparaturen Teil II: Auswirkungen für den Vermieter

Wir hatten in dem Teil I die kürzlich ergangene neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen dargestellt.

 

Danach dürfen Vermieter von Mietern, denen eine unrenovierte Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses überlassen wurde, von den Mietern nicht mehr die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen.

 

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof befunden, dass generell sogenannte Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. Dabei handelt es sich um Klauseln, mit denen der Vermieter bisher vom Mieter Geld für anteilige Schönheitsreparaturen verlangen konnte, wenn die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren und das Mietverhältnis endete.

 

Wir hatten in dem ersten Teil unseres Artikels zu dieser Rechtsprechung die Auswirkungen für den Mieter dargestellt.

 

Für den Vermieter ergeben sich zunächst umgekehrt die entsprechenden Konsequenzen hinsichtlich Zahlungsansprüchen von Mietern für die Vergangenheit, wenn zu Unrecht Zahlungen vom Vermieter verlangt worden sind bzw. Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt wurden, obwohl diese nicht hätten verlangt werden können.

 

Insbesondere stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er in Zukunft mit der diametral geänderten Rechtslage umgehen soll:

 

Eine Alternative wäre, generell nur unrenovierte Wohnungen zu vermieten. Der Mieter muss es sich dann eben selbst für die Zeit, in der er die Wohnung bewohnt, schön machen. Das trifft dann jeden Mieter individuell. Die Problematik der Schönheitsreparaturen würde dadurch insgesamt umschifft.

 

Bei Wohnungen, die renoviert überlassen werden, sollte dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden und kombiniert werden mit einer Klausel, nach der wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird.

 

Eine grundsätzliche Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, gehört aber auch in einen Mietvertrag für eine unrenoviert vermietete Wohnung, weil der Vermieter sonst Gefahr läuft, vom Mieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden.

 

Der Unzulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln kann man wirksam kaum begegnen. Allenfalls wäre es denkbar, dass Risiko von jeweils kurzen Mietverhältnissen dadurch zu reduzieren, in dem man einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zeitlich begrenzt vereinbart.

 

Wichtig ist, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sich nur zu Ansprüchen wegen Schönheitsreparaturen verhält, nicht aber zu Schadensersatzansprüchen. Die Grenze ist hier oftmals fließend. Um ein Beispiel zu geben: Wenn ein Mieter die Wohnung in knalligen Farben wie gelb, rot und blau streicht, hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass die Wohnung in üblichen Farben zurückgegeben wird. Dabei handelt es sich dann nicht um einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern um Schadensersatzansprüche.

 

In jedem Fall erscheint eine anwaltliche Beratung bei einer Neuvermietung geboten.

Aktuelles zu Bearbeitungsgebühren bei Kreditverträgen - insobesondere Verjährung? Wie ist die Situation 2015?

Hier lesen Sie darüber, ob Sie auch nach dem 31.12.2014 noch Ansprüche darauf haben, dass Ihnen Ihre Bank die zu Unrecht berechneten Bearbeitungsgebühren von Krediten und Darlehen zurückzahlt.

Neues vom A 2 Blitzer Helmstedt

Hier finden Sie die neueste Entwicklung zum A 2 Blitzer Helmstedt!!!

Aktuelle Informationen zu den A 2 Blitzern

Wir vertreten einige Mandanten, die auf der A 2 bei Helmstedt oder Peine geblitzt worden sind. Klicken Sie hier für aktuelle Informationen.

Steuerliche Absetzbarkeit von Prozesskosten

Der Bundesfinanzhof hat eine wichtige, von vielen in der Bedeutung unterschätzte Entscheidung getroffen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Prozesskosten. Iformieren Sie sich hier.

Neue Informationen zur Neuordnung des Punktesystems

Die grundlegenden beabsichtigten Änderungen finden Sie unten auf dieser Seite.

 

Wenn Sie hier klicken, erhalten Sie zusätzliche wichtige Informationen dazu, welche Entwicklung die Diskussion nimmt und wie das Verkehrsministerium hierauf reagiert.

Beabsichtigte Neuordnung des Punktesystems in Flensburg

Quelle: BMVBS

Es ist beabsichtigt, das Punktesystem in Flensburg grundlegend zu reformieren. Es soll einerseits eine Vereinfachung eintreten, andererseits soll mit den Änderungen eine Vergrößerung der Verkehrssicherheit erreicht werden. Das System soll insgesamt auch gerechter werden.

 

Ob diese Ziele tatsächlich mit den beabsichtigten Veränderungen verwirklicht werden können, wird sich wohl erst erweisen müssen.

 

Kurz skizziert sehen die Änderungen folgendermaßen aus:

 

-          Die Grenze der Punkte, bei der zukünftig der Führerschein entzogen wird, wird nicht mehr bei 18, sondern bei 8 Punkten liegen.

-          Es gibt hinsichtlich der Bewertung von Verkehrsverstößen mit Punkten nur noch zwei Varianten: Die schweren Verkehrsverstöße werden mit 1 Punkt bewertet, die besonders schwereren Verkehrsverstöße mit 2 Punkten.

-          Anders als bisher verjährt jeder einzelne Punkteintrag für sich.

-          Dafür sind die Fristen aber auch verlängert worden. Sog. Überliegefristen, die das System bisher jedenfalls für den Laien praktisch undurchschaubar machen, gibt es nicht mehr. Die Verlängerung der Fristen ist dabei insbesondere im Bereich der besonders schweren Verstöße erheblich. Denn Ordnungswidrigkeiten, die bisher mit einem Fahrverbot belegt worden sind (insbesondere deutlich zu schnelles Fahren, Abstands- und Rotlichtverstöße) verjähren nicht mehr nach zwei, sondern zukünftig nach fünf Jahren. Punkte die wegen Straftaten eingetragen werden, sind automatisch besonders schwere Verstöße, diese sollen sogar erst nach zehn Jahren getilgt werden.

-          Es entfällt die Möglichkeit, durch eine Nachschulung Punkte „gut zu machen“.

-          Die bisherigen Punkte werden nicht gelöscht, sondern in das neue Punktesystem umgerechnet.

-          Verkehrsverstöße, die bisher mit Punkten geahndet worden sind, die aber mit der Verkehrssicherheit gar nichts zu tun haben (z.B. Fahren ohne gültige Plakette in einer Umweltzone) werden nicht mehr mit Punkten geahndet.

 

Welche Konsequenzen ergeben sich für den Autofahrer jetzt und zukünftig?

 

1. Autofahrer, die jetzt schon ein nicht unerhebliches Punktekonto in Flensburg haben, sollten darüber nachdenken, noch vor der Änderung eine Nachschulung zu absolvieren, denn dieses würde ja dazu führen, das aktuelle Punktekonto zu reduzieren, was dann natürlich auch zur Folge hat, dass weniger Punkte in das neue System umgeschrieben werden. Wie oben ausgeführt, wird es zukünftig nach den derzeitigen Plänen eine Möglichkeit, Punkte durch Nachschulung abzubauen, nicht mehr geben. Je nach derzeitigem Punktestand bringt eine Nachschulung, die jetzt noch durchgeführt würde, bis zu 2 Punkte weniger nach dem zukünftigen Punktesystem. Beabsichtigt ist dabei bei der „Umrechnung“ folgendes Vorgehen:

 

Punktestand vor Stichtag

Zuordnung im zukünftigen Fahreignungssystem

1 bis 3

1

4 bis 5

2

6 bis 7

3

8 bis 10

4

11 bis 13

5

14 bis 15

6

16 bis 17

7

18

8

 

2. Zukünftig dürfte – insbesondere für Vielfahrer – mehr denn je gelten, dass um jeden Punkt gekämpft werden sollte. Ich rate daher dazu, dass insbesondere Personen, die vom Führerschein abhängig sind und bei denen sich auch in der Vergangenheit immer einmal Punkte angesammelt haben, sich bei jedem Verstoß, der zukünftig mit Punkten geahndet wird, von einem Rechtsanwalt, am besten von einem Fachanwalt für Verkehrsrecht, verteidigen zu lassen. Da hiermit im Einzelfall nicht ganz unerhebliche Kosten verbunden sind, bietet es sich weiter an, eine Rechtsschutzversicherung, zumindest eine Verkehrsrechtsschutzversicherung abzuschließen.

 

3. Mit der Neuordnung dürften sich völlig neue Rechtsfragen stellen: Wenn etwa zukünftig Verstöße, die der Verkehrssicherheit nicht dienen, nicht mehr mit Punkten geahndet werden sollen, darf schon jetzt die Frage erlaubt sein, ob derjenige, der auf der Autobahn bei einem Tempolimit zu schnell fährt und erwischt wird, das allein dem Lärmschutz dient, mit Punkten belangt werden kann.

 

Ich betone abschließend, dass die derzeit vorgestellten Pläne noch nicht verbindlich sind und noch nicht sicher ist, dass diese in dieser Form tatsächlich umgesetzt werden.

 

Das Bundesverkehrsministerium hat die beabsichtigten Änderungen grafisch hervorragend umgesetzt. Diese finden Sie nachfolgend:

Sie haben Fragen zu unseren Leistungen?

Kontaktieren Sie uns unter +49 5307 20180 oder direkt per Kontaktformular.