Mängel der Mietsache/Mietminderung

 

Sehr häufig streiten sich Mieter und Vermieter darum, ob Mängel der Mietsache gegeben sind, welche Ursachen die Mängel haben und ob wegen der Mängel eine Mietminderung berechtigt ist.

 

Gesetzlich schuldet der Vermieter eine Mietsache, die mangelfrei ist. Ist das nicht der Fall, mindert sich die Miete automatisch, wobei sie gleichwohl durch den Mieter geltend gemacht werden muss.

 

Zahlt der Mieter trotzt eines bestehenden Mietminderungsanspruches die Miete vorbehaltslos weiter, kann er später nicht rückwirkend Mietminderungsansprüche geltend machen. Voraussetzung für die Geltendmachung eines Mietminderungsanspruches ist im Übrigen, dass der Vermieter von dem Mangel weiß und Gelegenheit erhält, diesen abzustellen.

 

Der Mietminderungsanspruch ist nicht davon abhängig, dass der Mangel vom Vermieter zu verschulden ist, ein Mietminderungsanspruch kann also etwa auch dann gegeben sein, wenn in der Nachbarschaft langdauernde unerträglich laute Bauarbeiten vorgenommen werden, für die der Vermieter gar nichts kann.

 

Häufige Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern sind:

 

Feuchtigkeit/Schimmel

Heizung/Beheizbarkeit

Lärm/Beeinträchtigungen durch Mitmieter.

 

Die Probleme sind dabei ganz unterschiedlicher Natur:

 

Während Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung sich in der Regel tatsächlich leicht nachweisen lässt, ist dies naturgemäß bei Lärmbeeinträchtigungen, die ja immer nur im Moment gegeben sind, deutlich schwieriger.

 

Hier kann es also bereits ein Problem der Beweisbarkeit geben.

 

Wiederum ist der Standardeinwand des Vermieters, wenn der Mieter Feuchtigkeit/Schimmel geltend macht, dass dies nicht an der Mietsache, also an der Wohnung liegt, sondern an dem Mieter, weil der Mieter angeblich nicht richtig lüftet oder etwa durch Trocknen der Wäsche im Wohnzimmer zu viel Feuchtigkeit in die Wohnung einträgt. Nicht ganz selten sind solche Einwände des Vermieters auch berechtigt und begründet, oft kommt es auch vor, dass die eine Ursache mit der anderen zusammenspielt, dass also sowohl Mängel in der Wohnung selbst vorliegen, als auch der Umstand, dass die Wohnung nicht richtig genutzt wird.

 

Das macht diese Fälle außerordentlich schwierig, oft werden hier Prozesse geführt und sehr oft wird auch ein Gutachten eingeholt zur Ursache der Schimmelbildung. Das ist regelmäßig mit hohen Kosten verbunden, sodass in solchen Fällen dem Mieter angeraten ist, über eine Rechtsschutzversicherung zu verfügen, die dieses Kostenrisiko mit übernimmt.

Auch bei Einwänden des Mieters, die Wohnung werde nicht warm genug, kommt oft die Antwort des Vermieters, dass der Mieter gar nicht ordentlich heize, die Heizungen nicht voll aufdrehe, Türen offen stehen lasse, zu viel lüfte usw.

 

Auch hier wird oft nur ein Sachverständigengutachten weiter helfen.

 

Regelmäßig sei dem Mieter angeraten, bei Problemen mit Temperatur beziehungsweise Lärm die Beeinträchtigungen genau zu protokollieren. Man sollte hier also bei der Temperatur tatsächlich zu unterschiedlichen Tageszeiten und Tagen Messungen vornehmen und genau aufschreiben, welche Temperaturen zu welchen Tageszeiten erreicht werden. Anders hat man vor Gericht so gut wie keine Chancen.

 

Gleiches gilt bei geltend gemachten Lärmbeeinträchtigungen. Hier ist regelmäßig im Falle des Prozesses die Vorlage eines sogenannten Lärmprotokolls erforderlich, in dem genau beschrieben wird, wann an welchem Tag zu welcher Uhrzeit welcher Lärm in welcher Intensität gegeben war.

 

Natürlich muss das jeweils im Prozess im Bestreitensfall auch bewiesen werden können, sodass es sich anbietet, für die jeweiligen Messungen auch Zeugen zur Verfügung zu haben.

Liegt nun ein Mietmangel vor und der Vermieter beseitigt den Mangel nicht, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Es stellt sich dann an dieser Stelle das weitere Problem in welchem Umfang, also mit was für einem Prozentsatz. Verallgemeinernde Ausführungen sind hier nicht möglich, jeder Einzelfall ist unterschiedlich. Wir raten hier eher zu moderater und nicht überzogener Mietminderung, weil eine Mietminderung mit sehr hohen Quoten, also etwa von 50 % regelmäßig voraussetzt, dass auch ganz ganz gravierende Mängel in der Wohnung vorhanden sind. Eine Mietminderung auf null, sodass also überhaupt keine Miete mehr gezahlt werden muss, wird regelmäßig nur bei extremsten Schimmelbefall oder bei aus anderen Gründen wirklich überhaupt nicht mehr nutzbarer Wohnung gegeben sein. Deswegen kann ein Mieter nur eindringlich davor gewarnt werden, eine Mietminderung auf null oder mit ähnlich hohen Quoten vorzunehmen, damit fällt der Mieter fast immer „auf die Nase“.

 

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang natürlich auch, das Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug. Bei zwei Monatsmieten Rückstand kann eben die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Wenn dann eine völlig überzogene Mietminderung vorgenommen wurde, kann es sein, dass trotz bestehender Mängel die Kündigung durchgreift.

 

Hierfür ein Beispiel:

 

Einmal angenommen, wir haben Mängel in der Wohnung, die zu einer Minderung von 25 % berechtigen, der Mieter nimmt aber eine Mietminderung um die Hälfte vor.

 

Wenn dann ein gewisser Zeitraum vergeht, beispielsweise ein Jahr, ist ja nur die Hälfte der vertraglich geschuldeten Miete gezahlt worden, also praktisch für sechs Monate. Das Mietminderungsrecht hätte aber nur dazu berechtigt, über das Jahr verteilt die Miete von drei Monaten einzubehalten. Dann wären also tatsächlich drei Monate unberechtigt nicht gezahlt worden, was die Kündigungsmöglichkeit eröffnen würde.

 

Zu beachten ist weiterhin auch, dass ein Mietmangel begrifflich, nur dann vorliegt, wenn er nachträglich eingetreten ist oder bei Einzug nicht bereits erkennbar war. Wenn also der Mieter in eine ältere Wohnung einzieht und dabei bemerkt, dass die Fenster undicht sind, kann er deswegen hinterher keine Mietminderungsansprüche geltend machen.

 

Überhaupt hängt der vertragsgerechte Zustand natürlich auch mit der Vertragssache selbst zusammen. Das bedeutet, dass der Mieter natürlich keinen Neubaustandard verlangen kann, wenn er in eine Altbauwohnung einzieht.

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